Locataire, propriétaire, travaux et entretien : qui a la charge de quoi ?

Par le 20/05/2019 0 53 Views

Nombreux ne cessent de m’interroger sur des problématiques de logement. Par conséquent, j’ai décidé de vous éclairer sur ces questions dans mon article du jour.

Un logement doit être loué décent et en bon état, cependant les entretiens et réparations à effectuer restent courants et parfois, l’on ne sait pas à qui correspond la charge. Dans le cadre de mon sujet du jour, je viens aborder la question de l’entretien du logement. Sujet intéressant et au centre de nombreux malentendus entre propriétaire et locataire. Qui du propriétaire ou du locataire, doit assurer l’entretien du logement, quels sont les droits et obligations pour l’entretien d’un logement ?Nombreux ne cessent de m’interroger sur les problèmes de logement. Par conséquent, j’ai décidé de vous éclairer sur la question dans mon article du jour.

Pour connaître la totalité de ces travaux et à qui ils incombent, il suffit de consulter les bases législatives que sont la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n°87-712 du 26 août 1987. Par conséquent, je prends appui sur le droit Français pour étayer mon sujet du jour.

 

1/ L’entretenir son logement, devoir du locataire :

L’entretien courant du logement, des équipements, mentionnés au contrat et les menus réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définit par décret en conseil d’État, sont à la charge du locataire. De fait, le locataire, doit veiller à l’entretien de son logement. Dans le cas contraire, le bailleur peut aisément retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondant aux réparations locatives qui n’ont pas été effectuées par le locataire.

Est assimilable à l’entretien tout ce qui touche à la plomberie et du chauffage (robinets, siphons et ouvertures d’aération, nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries, ramonage des conduits d’évacuation, etc.), à l’équipement électrique (remplacement des interrupteurs, prises de courant, fusibles, ampoules, réparations ou remplacement des baguettes ou gaines de protection, etc.), au jardin privatif (des auvents, terrasses et gouttières), aux portes et fenêtres (menues réparations sur les poignées, les mécanismes de fermeture, le remplacement des vitres détériorées, le graissage des mécanismes), les parties intérieures (propreté des murs et plafonds, maintien du bon fonctionnement des dispositifs de fermeture des placards). En cas de trous, de tâches, le locataire réalise à ses frais de petits raccords de peintures, moquette, et même quelques lattes de parquet ou petits morceaux de menuiserie.

Lorsqu’un équipement est mentionné dans le bail (réfrigérateur, sèche-linge, machine à laver, etc.), le locataire doit en assurer l’entretien et les « menues » réparations. Cependant, en cas de vétusté (usure normale), c’est le propriétaire qui doit prendre en charge les réparations. Si votre ballon d’eau chaude tombe en panne ou est défectueux, ce sera au propriétaire de procéder aux réparations à ses frais. De même, si vous entretenez votre chaudière tous les ans, mais que celle-ci ne fonctionne plus ou que la chasse fuit malgré vos soins. Si la casse est due à un usage « anormal », la réparation sera à la charge du locataire, il est donc, recommandé de tenir un carnet d’entretien.

2/ La vétusté ou le cas de force majeure, une obligation du propriétaire :

Lorsque le défaut d’entretien, est occasionné par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, un cas fortuit ou de force majeure (une tempête, un glissement de terrain, un tremblement de terre), ou, en cas de défaut de construction (étanchéité, fissure, etc.), les réparations incombent au propriétaire.

En ce qui concerne, les travaux d’économie d’énergie, le propriétaire peut solliciter la participation du locataire. À l’issue de la réalisation de travaux destinés à économiser l’énergie, le propriétaire peut demander à son locataire une participation mensuelle fixe et non révisable s’élevant au maximum à la moitié de l’économie de charges estimée, et ce, pour une durée maximale de 15 ans. Bien entendu cela ne peut s’effectuer sans l’accord du locataire car avant les travaux, le propriétaire doit consulter son locataire et lui présenter le contenu des travaux, leurs modalités de réalisation et les bénéfices attendus en matière d’économies d’énergie.

Le locataire, souhaite souvent aménager le logement à sa convenance et pour ce, il a parfois recours à des travaux, mais tout n’est pas permis au locataire :

  • poser de la moquette ou changer les peintures et ce, sans autorisation de votre propriétaire, car par requis. Par contre, le locataire ne peut pas transformer complètement une pièce (changer une chambre en cuisine par exemple), supprimer ou faire construire de nouvelles cloisons, abattre une majeure partie des arbres ou remplacer une douche par une baignoire sans l’autorisation écrite du propriétaire. De telles initiatives feraient prendre le risque de payer des frais de remise en état au moment où vous quitterez les lieux.

 

  • Les menus travaux d’ordre esthétique ou pratique, le locataire, peut sans autorisation du propriétaire les effectuer (Percer des trous dans les cloisons, Peindre ou tapisser les murs, Accrocher des cadres, Poser des constructions provisoires, facilement démontables (placards, étagères, autres petits équipements)
Le locataire, devra toutefois s’acquitter, à la fin du bail, de travaux de remise en état pour que le logement puisse être reloué, à défaut, le propriétaire pourra déduire les frais de remise en état du dépôt de garantie.

 

Les travaux dus à une situation de handicap : une exception à l’autorisation préalable du propriétaire existe en cas de handicap ou de perte d’autonomie du locataire nécessitant une adaptation du logement. Le locataire peut envoyer à son propriétaire une lettre RAR précisant les travaux envisagés et l’entreprise retenue. En l’absence de réponse dans un délai de quatre mois, le propriétaire est réputé avoir donné son autorisation. Le décret n°2016-1282 du 29 septembre 2016 fixe la liste des travaux concernés : il s’agit essentiellement des travaux portant sur les cloisons, les portes ou les aménagements des cuisines, toilettes et salles de bain. Ce sont des travaux à la charge du locataire ; toutefois, le propriétaire ne pourra pas exiger de remise en état des lieux à la fin du bail (article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 28 décembre 2015).

 

3/ L’entretien du jardin, locataire et propriétaire, la guerre des jurisprudences :

Toutes les parties extérieures de la maison relèvent des menues responsabilités du locataire, un propriétaire doit louer son bien entretenu. Il comprit le jardin. En l’absence d’obstructions, pour que le locataire puisse « en jouir sans danger ». Toute intervention sur un balcon, ou réparation (clôture, toiture), sont à la charge du propriétaire.

Si les gros frais engagés pour cause de vétusté, sont à charge du propriétaire, il convient de noter que certains travaux sont dits, « récupérables ». C’est à dire qu’ils peuvent ensuite être facturés au locataire (décret du mois d’août 1987, consolidé le 06 juillet 2017), à l’exemple des opérations de coupe, de désherbage, de sarclage, de ratissage, de nettoyage et d’arrosage, orientées vers les allées, les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes), les aires de jeux, les bassins, les fontaines, les caniveaux et les canalisations d’évacuation des eaux pluviales.

  • Lorsque vous rencontrer un problème avec un arbre trop haut : contactez le propriétaire, si l’arbre menace de s’effondrer et de nuire à votre jouissance du logement en toute sécurité́. Il reviendra à ce dernier de prendre les mesures nécessaires pour son abattage. Si l’arbre pose un souci de sécurité ou dérange votre voisin. Bien que la jurisprudence ne soit pas claire, il est reconnu la « non-responsabilité́ » du locataire.

 

Récapitulatif

Électricité
À la charge du locataire : l’entretien et le remplacement des prises, des ampoules, des fusibles et des interrupteurs.
À la charge du propriétaire : les travaux de remise aux normes et la réparation du réseau électrique, l’entretien et la réparation du tableau électrique.
Plomberie
À la charge du locataire : le remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets, le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau, le remplacement des flexibles et du pommeau de douche et de la baignoire, le débouchage des canalisations, de la douche, de la baignoire et de l’évier.
À la charge du propriétaire : le changement d’un robinet ou d’un mitigeur, les fuites des canalisations et de la tuyauterie, les fuites des toilettes, le remplacement du mécanisme de chasse d’eau et le remplacement des toilettes.
Chauffage (chaudière, chauffe-eau, ballon d’eau chaude)
À la charge du locataire : l’entretien annuel de la chaudière, du chauffe-eau à gaz (et à gaz uniquement), l’entretien simple (rinçage et nettoyage) du chauffe-eau et du ballon électrique et le remplacement du groupe de sécurité de ballon d’ECS.
À la charge du propriétaire : remplacement de la chaudière, du chauffe-eau et du ballon d’ECS (sauf en cas de mauvaise utilisation ou du manque d’entretien de la part du locataire), détartrage d’un chauffe-eau électrique.
Murs et sols
À la charge du locataire : le rafraîchissement et les raccords de peinture et du papier peint, la réparation et les raccords moquette, le rebouchage des trous, etc.
À la charge du propriétaire : le remplacement de la moquette, du lino et du parquet, si cela est dû à la vétusté des revêtements.
Fenêtres, volets et portes
À la charge du locataire : la réparation et le remplacement des vitres brisées, la réparation des poignées et des boutons de porte, etc.
À la charge du propriétaire : le remplacement des serrures, des fenêtres (cas de vétusté), la pose de double-vitrage.

 

On ne le dira jamais assez, prenez bien le temps de vérifier tous ces points avant la signature de votre bail. L’état des lieux d’entrée dans le logement, est un moment crucial qui fixera votre rapport au propriétaire. Prenez soins de tout consigner et de faire remonter toutes informations au propriétaire.

De manière générale, tous les équipements mis à la disposition du locataire dans le contrat de location doivent être entretenus régulièrement et remplacés, en cas de détérioration, par ses soins. En revanche, l’entretien et le remplacement de ces appareils sont à la charge du propriétaire si cela est précisé dans le contrat de location. Lire bien le contrat proposé et demander des explications sur les éléments qui y figurent afin d’être le plus éclairé possible, vous disposez d’un temps de rétractation selon votre situation.

C’était mon article du jour pour le webmag des générations X, Y et Z, Yannis B. ISSOGUI, votre juriste maison…